В настоящее время многие задумываются о грамотном и выгодном вложении в недвижимое имущество.
Одним из таким вариантов является покупка недвижимости с целью дальнейшей сдачи в аренду / найм.
Самым простым способом является покупка уже готовой недвижимости: жилой для сдачи в коммерческий найм и нежилой для сдачи в аренду.
Каждый из указанный вариантов имеет свои плюсы и минусы, однако в указанной статье мы поговорим о возможности перевода жилых помещений в многоквартирных домах, расположенных на первых этажах зданий.
Указанные квартиры не всегда имеют высокий спрос для сдачи в коммерческий найм, поскольку находятся на первом этаже, однако сделать из квартиры офис / салон зачастую бывает намного выгоднее.
Однако не каждое жилое помещение можно перевести под коммерческую недвижимость.
Статья 22 ЖК РФ перечисляет, какие типы жилья категорически запрещено переводить в коммерческую недвижимость:
— Квартиры, в которых невозможно оборудовать вход, изолированный от общедомового подъезда.
— Часть квартиры, поскольку перевести в новое качество можно только квартиру целиком, но не комнату или несколько комнат.
— Находящиеся в залоге или арендуемые квартиры.
— Квартиры, расположенные на любом этаже выше первого в жилом многоквартирном доме.
— На момент перевода квартиры в коммерческую недвижимость в ней никто не должен быть прописан, включая собственника.
Эти ограничения далеко не единственные. Для использования площади в коммерческих целях необходимо обеспечение свободного доступа к инженерным коммуникациям и отключающей арматуре. Дом не должен числиться на учёте, как аварийное жильё, подлежащее в скором будущем сносу. Также не удастся осуществить перевод в доме, числящимся как памятник архитектуры. Наконец, важно изначально определить будущее назначение помещения, поскольку промышленное производство не может размещаться в жилых домах, а различные виды коммерческого использования потребуют полного переоборудования, например, усиление звукоизоляции, теплоизоляции и т.д.
Процедура перевода квартиры в нежилое помещение выглядит незамысловато и состоит из трех основных этапов:
— Подача заявления в уполномоченный орган вместе с пакетом документов.
— Согласованная с разрешительными органами реконструкция помещения. Производство реконструкции.
— Оформление документов на право собственности нежилым помещением.
Каждый такой этап подразумевает целый ряд согласований и оформления дополнительных документов, выполнить которые собственник обязан в определенной последовательности и за свой собственный счёт. Затраты на перевод не удастся возместить, кроме как путём сдачи помещения в аренду или продажи по расценкам коммерческой недвижимости. В итоге крайне сложно заранее предсказать сколько всего времени займёт вся процедура перевода. Помощь юриста, досконально владеющего тонкостями процесса в данном муниципальном образовании, существенно ускорит процесс, так как ему не придётся в порядке общей очереди посещать соответствующие инстанции.
Для осуществления перевода жилья в нежилой фонд заявитель представляет такие документы:
— заявление о переводе;
— правоустанавливающая и правоподтверждающая документация;
— технический паспорт помещения и план квартиры;
— поэтажный план дома (при переводе квартиры);
— проект перепланировки.
Основным принципом жилищного права является использование жилого помещения по его прямому предназначению, то есть для проживания.
Но в ст.17 ЖК РФ сказано, что не запрещается использовать жилое помещение для профессиональной или предпринимательской деятельности.
Основными условиями является законное проживание и соблюдение интересов и законных прав соседей.
Одним из нюансов перевода квартиры в многоквартирном доме нужно отметить то, что вывести в нежилой фон можно помещение находящееся только на первом этаже.
Таким образом, указанная процедура сложна для простого гражданина и требует юридической практики в составлении и согласовании указанных выше документов.
Обухов А.А.