Многие люди мечтают о расширении жилплощади и начинают искать возможные варианты. Но тут выясняется, что сосед по лестничной площадке решил продать свою квартиру. Переезжать из привычного района нет желания, и принимается решение о покупке соседней квартиры. После покупки выясняется, что использование двух квартир с отдельными входами неудобно и возникает желание заложить один из проемов и сделать из двух квартир одну большей площади.
Объединение двух или нескольких квартир можно назвать перепланировкой, но в данном случае больше подходит понятие реконструкция, когда вносятся изменения не только в планировку, но и в общую площадь квартиры.
Сегодня разговор пойдет о том, как поступить при объединении квартир, требуется ли согласование с властями и необходимо ли получение согласия общего собрания жильцов дома.
Как правильно провести согласование
Для согласования реконструкции квартир необходимо получить разрешение администрации. Для его получения подается письменное заявление. Это можно сделать при посещении администрации или обратиться в многофункциональный центр.
Перед посещением администрации необходимо подготовить следующее:
Заявление на разрешение реконструкции;
Свидетельство о праве собственности (можно заменить выпиской из ЕГРН). Документы подготавливаются на обе жилплощади, требующие объединения;
Проект изменений, подготовленный проектной организацией.
Администрации предоставляется сорок пять дней для принятия решения. Дополнительно, в течение трех дней администрация должна направить уведомление собственнику квартир о принятом решении. Администрация может разрешить реконструкцию или отказать по обоснованным причинам.
При получении отказа, владелец квартир может обратиться в суд и попросить отменить решение администрации. При рассмотрении дела необходимо привести доказательства и обоснования, что несущие конструкции не будут нарушены, а изменения конструкции возможны без нанесения вреда зданию.
Когда требуется проведение собрания
Внесение изменений во внутреннюю конструкцию квартир личное дело владельца и не требует подтверждения собранием. Необходимость собрания возникает тогда, когда во время реконструкции будут внесены изменения в размеры или расположение общего имущества. Наиболее часто встречающий вариант — это огораживание части тамбура и присоединение его к квартире.
Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ общим имуществом признается:
Лестницы и лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи, подвалы и чердаки;
Места для колясок, занятий спортом, культурного отдыха;
Крыши, несущие конструкции, инженерные коммуникации;
Участок, на котором расположен дом, элементы благоустройства.
В обычных случаях для решения достаточно 2/3 положительных голосов. Но в ситуации с перепланировкой потребуется получить согласие всех без исключения владельцев квартир. Ст. 44 ЖК РФ регламентирует этот параметр и необходимо получить письменное подтверждение о согласии.
Если в ходе реконструкции не будет затронуто общее имущество, то собирать собрание и получать согласие жильцов не требуется. Но независимо от этого, требуется согласование с местной администрацией. Несущие стены в техническом плане отображаются жирными линиями. Для получения проектной документации необходимо обратиться в управляющую компанию или ТСЖ. Также документацию можно запросить у застройщика.
Как узаконить проведенную реконструкцию
После выполнения работ по реконструкции, обращаться за разрешением в администрацию не имеет смысла, так как этим, после выполнения работ, никто не будет заниматься. Для узаконивания реконструкции придется обращаться в суд. Перед тем как написать заявление необходимо оплатить госпошлина, которая составляет триста рублей.
Во время рассмотрения заявления суд исследует вопрос нарушения прав жильцов и сохранность общего имущества и другие значимые вопросы. При необходимости может потребоваться проведение независимой экспертизы.
Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ суд не может отказать в узаконивании реконструкции только на том основании, что работы выполнены без согласования с администрацией. Обычно суд принимает положительное для собственника решение, если соблюдены следующие условия:
Единственное нарушение — это отсутствие разрешения от администрации;
Внесенные изменения не угрожают жизни и здоровью других жильцов. Для подтверждения или опровержения тезиса может быть привлечен эксперт;
Изменение несущих стен подтверждено собранием жильцов. Если несущие конструкции не изменялись, то проведение собрания не требуется.
Судебная практика дел о перепланировке квартир
Может показаться, что правила реконструкции квартир прописаны в законодательстве четко. Но на самом деле при рассмотрении вопроса в суде появляется много спорных моментов, которые нельзя отнести к общей форме. Также необходимо учитывать позицию других собственников квартир в доме. Если кто-то из соседей выскажет обоснованную претензию, то можно получить отказ в узаконивании реконструкции.
Заключение
Перед началом работ по реконструкции, необходимо написать заявление в администрацию и получить разрешение. Если получили отказ, то это дополнительный плюс при обращении в суд с просьбой узаконить реконструкцию. Если реконструкция не затрагивает несущих элементов, то решение собрания жильцов не требуется. Если во время работ будут изменены несущие стены, то решение собрания потребуется в обязательном порядке. Без протокола суд не подтвердит законность реконструкции.
При обращении в судебные органы учитываются права жильцов и сохранность здания. Если они не нарушены и зданию не грозит разрушение, то суд примет положительное решение по узакониванию перепланировки.