В чем необходимость обращения к юристу, когда есть риелтор?
Риелтор является посредником между продавцом и покупателем, если речь идет о купле-продаже сделки, либо является посредником при подборе объекта недвижимости, новостройки, так называемой, в недостроенном жилом комплексе и оформлении договора долевого участия. Тем самым, риелтор выполняет роль только посредника.
Почему риелтора недостаточно?
Риелтор, как правило, помогает заключить сделку, подбирает стандартный шаблонный договор купли-продажи или договор долевого участия в зависимости от вида и типа сделки. И на этом функционал риелтора заканчивается. Риелтору важно, чтобы оплата от покупателя продавцу прошла, и он получил свой гонорал.
Что делает юрист?
Юрист помогает грамотно составить индивидуальный договор купли-продажи. Шаблонов в договорах купли-продажи не бывает. Надо усвоить эту простую истину. Когда обращаются к юристу и говорят: » Я хочу купить квартиру, кинь мне шаблонный договор», — такого нет. Договор должен быть индивидуальный для каждой сделки и для каждого случая свой, предусмотрев все особенности и с минимизацией рисков и ответственности, которые могут быть при определенных видов сделки.
Но договор это далеко не основное.
Начало работы юриста при сопровождении сделок с недвижимостью всегда начинается с проверки юридической частоты сделки. Если мы говорим о договоре купли-продажи, то уже рассматривается объект вторичной недвижимости. То есть недвижимости, где есть уже собственник, будь то юридическое, будь то физическое лицо. Собственник, который является продавцом по данной сделке юрист тщательно должен проверить.
Квалифицированный юрист обратится не только за помощью на сайты всевозможных открытых источников «Арбитр», где проверят наличие банкротных дел в отношении продавца, либо на сайт ФССП, сайт исполнительного производства. Юрист проверит не только суды по адресу регистрации продавца и по его региону проживания, но и обратиться к специализированным программам, таким как Кейсбук. Более глубоко изучит историю и долговые обязательства, наличие или их отсутствие у непосредственно продавца.
Более того, многие юристы забывают, и такое часто бывает на практике, что при проверке продавца юрист проверяет только продавца. При этом у продавца бывает вторая половинка: супруг или супруга, и все совместно нажитые обязательства считаются общими. По продавцу непосредственно может быть все чисто, но при этомосновные риски будут на втором супруге продавца, на котором может иметься большое количество задолженностей, судебных процессов, начатых исполнительных производств, вплоть до банкротных дел. Поэтомуобязанность юриста — проверить не только непосредственно продавца, но и второго супруга. Обеспечить, чтобы супруг обязательно дал письменное нотариальное согласие. Если же у продавца супруга нет, он должен сделать заявление, нотариально удостоверенное. Нотариус должен проверить в своей базе ЗАГСа запросом о том, что он в браке не состоит. Но не только не состоит в браке на дату осуществления сделки, но и не состоял на дату приобретения объекта недвижимого имущества. Здесь, конечно, можно выделить ряд исключений, таких как, если это недвижимое имущество, которое продается, является объектом сделки, было приобретено по безвозмездной сделке (то есть приватизация, дарение, наследство). В таком случае второй супруг не имеет никакого отношения, но исключение также может быть и брачный договор. То есть бывают случаи, когда у супруга есть объект недвижимости, полученный им в наследство или в дар. Этот объект недвижимости, он включает брачный договор и указывает, что как в период проживания со своей супругой или супругом, так и после расторжения брака, этот объект будет принадлежать не ему, а противоположной стороне. Поэтому наличие брачного договора также обязательно проверить в нотариальной базе.
Также проверять необходимые покупателя, потому что если супруг покупателя не дал согласия, ничего не знал о сделке, либо если покупатель совершает сделку в ущерб интересов других кредиторов, а в рамках него готовится банкротство, либо потенциально он уже является банкротом, имеется незакрытое исполнительное производство, просушенная задолженность, риски оспарения сделки также велики. Основные виды оспаримых сделок, чаще всего применяемых на практике, это непосредственно в случае наступления банкротства одной из сторон. В случае, если согласие не дала вторая сторона, то есть второй супруг на сделку продавца или покупателя. И также, если продается объект долевого строительства, при этом согласие отсутсвует. Это основной риск, когда жилой дом, например, в долевой собственности, либо чаще всего это распространяется в современном мире на паркинге, когда не отдельный объект недвижимости зарегистрирован, а две сотые, например, объекта недвижимого имущества, объекта нежилого помещения. В таком случае необходимо, формально, но необходимо выждать месяц, удостовериться, что никто из других машинное место не готов купить за эту предложенную сумму, именно за эту сумму продавать, аналогично, как и в объектах долевой недвижимости, жилыми домами и тому подобное. Соответственно, это самый вот такой минимум, который сейчас мы озвучили. Рисков может быть очень много.
Необходимо обязательно, чтобы стороны в сделке брали справки ПНД и НД. Многие относятся к этому болезненно, но это минимизация рисков и безопасность сделки. Лица, как продавец, так и покупатель могут не состоять ни на наркологическом, ни на психиатрическом учете, но при этом на дату совершения сделки по каким-либо обстоятельствам, не понимать значения своих действий. Будь то нахождение под психотропными препаратами, будь то состояние после злоупотребления алкогольными напитками, психотропными препаратами и так далее. Только опытный психиатр может однозначно сделать заключение. Поэтому справка должна быть с заключением психиатра.
Все риски осветить к каждому случаю невозможно, потому что продаются объекты недвижимости, которые недавно были приобретены, либо со сроком владения менее трех лет. Соответственно, это общий срок исковой давности. Срок на оспарение сделок один год, но есть и пресекательные сроки -10 лет, которые применяются при рассмотрении банкротных дел.
Поэтому помощь юриста – это основное. Помощь риелтора играет второстепенную роль. Лучше потратить небольшую сумму, 100 тысяч рублей, но оплатить юриста за услуги по сопровождению сделки, исключая риск оспарения и потери объекта недвижимости.
к.ю.н. Клейменова Марина Олеговна